查看全文>>
查看全文>>
把企业债务玩成了地方政府债模式，本金到期以债养债，借新还旧，且越滚必然越大。和政府债不一样的事，信用评级都到垃圾级了，按照一般的商业规律，利率肯定需要风险保障的，实际上贷款利率只有2.3~2.5%，比地方政府发债利率还低，与市场的信贷相比，也低于一般认为的优质房贷利率，也就是居民端的利率，可以说是混血的优势吧，当然你要是参考国内的评级机构，现在只要不暴雷，他都敢给三A最高评级，出事了也没见谁因此负责，何必和钱过不去呢，至于到期的债务，可以拿集体负债来填坑，反正集体负债么。
至于金额，早就决定了，五月的回答已经讨论过了，金额都差不多，本金加利息，不超过62.49亿，其实就是从股东借款，然后偿还到期的债务，保持不出现实质性的暴雷，至于这些债以后怎么还，只能寄希望于房地产突然爆发，而房地产突然爆发要求又非常高，比如现在的年轻人收入爆发式的增长，且房地产的历史遗留问题有显著进展，同时要求改革特色预售制的风险同担机制，更大的可能还是拖一天是一天，至少不允许短期内实质性暴雷，一旦暴雷，出清是不出清？恒大不出清到底给谁留的时间。
去年房企的销售都已经较高位腰斩了，旁氏结构本身就维系不住，按照一般规律，今年从房地产市场自发降价以来都第四年了，按道理应该会减速，但根据现实的表现，6月百大房企在过去的基数下，还在收缩，业绩同比下降23%，那就不是高位腰斩了，眼看就要到膝盖了。靠着不断地输血，说实话，万科还算好的，官方下场接管财务，可以部分确保钱的流向，但也不好说，只要是黑匣子，对管理者的道德要求极高，取决于信息透明度和资金使用效率，所有人还不能有私心，每分钱都得花在债务和保交付上，在当下的环境下也很难，还是那句话，反正债务是集体的，收益是个人的，集体又没有监管权，只能寄希望于道德了。而房地产的策略就是政策强制干预出清速度，好处是短期内价格不会降的太快，比如日本那样，坏处就是出清周期会拉长，不能向某些机构那样预测3年就能止跌，5年就能回升，像万科这样的好学生还能扛多久都不好说。
我觉得吧，现在拿集体负债去填坑，不如想办法改善居民生活质量，尤其是烂尾楼业主的基本权益保障，总说什么银行利差低，您能给房企更低的贷款利率，不如给购房者更低的贷款利率和存量贷款利率，也允许过去的存量房贷办理更低的贷款置换便利，居民信心和抗风险能力提高了，整个经济潜力也就大了，2.3%的贷款给谁不是给，犯错的还能奖励，老实人就该被人拿枪指着么。
查看全文>>
化不了，没那个劲儿。
当下的深圳为了这些民企可以说已经精疲力尽，为万科和菊花厂至少已经掏了2000亿真金白银，接盘的都是垃圾资产
深铁自己就没钱，是个超级大窟窿，深铁的钱全靠深圳市财政补助和深圳市国资委掏钱。当前的深圳市政府已经穷疯啦，财政捉襟见肘，今年全市所有医院的医疗补助削减了40%以上，福利性质的医疗项目削减幅度更夸张
以全民的钱高价接手民企的垃圾资产，民企的利润全部成了投资人个人的海外资产，难怪示范区的官员们一个个富得流油
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
老傅太鸡贼了，真心话，改革开放后的大连理工和公派的英国海洋采油博士，又做了二十几年的石油工程师高管，那工程控制和账目直觉好的不得了。不是我们这些没管理过大工业的人可以想象的。
2014年中福集团林满江（原型自己查）大案，老傅火线救火，从招商局掌门人到中福集团，老傅何等样人，你这董事长都烂成这样子，各个头头脑脑又能有几个可信，那些破账几个可信。
宁总经理惯着你王某人，都没规矩没边了，傅老狐狸可不惯着，先来三个下马威，放任宝能搅局，试探一下账目水分和集团谁可用谁不可用，老狐狸折腾了一段日子发现，中福烂透了，没谁可以用。
另外老狐狸的好朋友—山公退二线已成定局，老狐狸才不想管那些，赶紧把林满江的屁股擦了，然后把资产负债表和账目修一遍，好看能交差，自己的是非功过已经在招商局和石油后人评说了，别晚节不保马失前蹄，趁着手里的东西卖的好价，赶紧出手套现，一下子宽裕很多，就跟阿森纳卖队长一个道理，赶紧维持财政健康和回收流动性。
然后放眼望去，人好钱多的就是你了，来吧，小甜甜，小甜甜觉得自己拿到了下金蛋的金鸡，宝能牛魔王觉得自己出了大名，老狐狸平稳落地名利双收，都觉得自己赢了，但是张vv圣人有云：哪有什么双赢，就是我赢两次。
老狐狸表示，真下金蛋我还能给你，你接盘吧，人怕出名猪怕壮，我尽心尽力，问心无愧，现在还收获了大众的佩服，这场大战都是输家，只有老狐狸是目前的赢家，或者说这场大战都是赢家，只有默默承受一切的人是永恒的输家，兴百姓苦，亡百姓苦。
查看全文>>
很怪异，许家印第二次找深圳市政府借钱的时候市政府直接拒绝。原因是许家印第一次借钱后，拿钱搞恒大冰泉，恒大汽车去了压根没打算还。结果这万科连续六次向深铁集团借钱。深铁集团就跟被灌了迷魂药似的。
而且这是在拿着深圳的信誉换钱，就像国宝帮。现在给房地产续命就像将一个头刚没了的路易十六送进医院耗费医疗资源来证明他还活着一样。然后每当路人指出摸不到头脑的人就是死了的时候，他们便会振振有词的说：“你看这皮肤，这光泽，这还能勉强流血呢，这通上电还能动呢。怎么能说死了呢？”
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
不明白房企为什么不能死
市场规律就是优胜劣汰，你既然被市场淘汰了那就是你之前做的不行
房价涨有人赚，房价跌也有人亏这不是很正常的一件事吗？这就是一个市场规律，你既然选择了投资，就有输有赢。总不能赚的都是你们吧？输的时候不认账？
更何况你们不亏，那就要整整一代人牺牲自己接盘你们的高房价了。
更何况大部分人都是喜欢社会达尔文主义的，别人失业的时候都在网上嘲笑还不是别人不努力。
那现在风水轮流转了，好死。放烟花咯
总不能好处都你拿，话还都你说吧哥们。
查看全文>>
只要底层、农民、新青年三者不愿贷款买房，房地产再多政策都救不回来。
但凡上层分点汤喝，不至于让这三者拿起饭碗，头都不回就 走了。
实践是检验真理的唯一标准，看双输好过单赢是否系真理。
一切交给历史定论吧。
查看全文>>
查看全文>>
只要牛马继续干，那共和国将持续伟大
我建议给牛马，把996➕到007，然后工资每月上交50%。以解国难
反正都是为了后人奋斗，苦一苦牛马，不是很符合牛马的想法么
查看全文>>
万科目前总资产为1.24万亿元，总负债为9140.65亿元。
负债是不会少，但是资产呢，万科的资产大多数是土地和楼盘。
按现在的行情 一块块出售 能回来7成就不错了。
打包出售 6折有人接盘就谢天谢地了。
现在清算的话，实质上已经资不抵债。
但是又不能让他破产。
除了跟当时做决策的班子有关外。
还有万科破产的话影响太恶劣。
当年深交所的五虎将，代码是000002.
改开的标杆企业。
万科的股东不仅有深铁 社保资金外，还有大量港资 外资 。
他如果破产的，外界会怀疑东大是否产生经济危机（实际上已经处于经济危机中），连标杆企业都保不住了，大量外资蜂拥而逃。
另外，为什么不能让 恒大 碧桂园 万科等等房企破产清算呢。其他原因不说了，太复杂。
就一个
按照 破产法，购房人拥有超级受偿权，不管你欠谁的，有钱先还购房人。
一旦破产清算，目前恒大资产1.24万亿，能5折处理掉不， 6000亿都不够还购房人钱的。
更何况后面还有 建设工程款优先权 银行抵押权，一分都拿不到。
恒大负债2.4万亿，这仅是表内，表外谁知道有多少。
2.4万亿中又有多少来自银行，一旦破产清算，全得计提，要死多少地方银行。
购房人笑嘻嘻 银行哭戚戚 我D从来都不干吃亏的事
查看全文>>
深铁也是无奈，打个不恰当的比喻：就像娶了小仙女的国男，离婚离不了，输血停不了。
目前深铁是万科第一大股东，它现在借万科的利率就2.34%，远低于市场水平。
它也不是做慈善，纯粹是不得已：深铁是深圳国资的代表，需要在房地产系统性风险下，顾全大局进行的“信用保卫战”。
万科虽然一坨翔，但真的不敢让它跪，否则深铁664亿巨额股权投资全打了水漂，更可能引发行业连锁反应，冲击地方财政和金融稳定。
说白了，深铁的救助逻辑，早已超越商业考量。
2017年深铁以664亿拿下万科27.18%股权，至今账面亏损超330亿，若万科暴雷，这笔投资将直接重创深铁财报。
而且万科是深圳混合所有制改革的标杆，其存亡关乎地方国资信用。
深圳湾超级总部基地、红树湾等核心项目均与深铁深度绑定，万科一旦违约，这些资产的价值将大幅缩水，连带影响深圳的城市更新进程。
所以也别骂深铁，它输血是为了搞“风险隔离”，通过借款置换高息债务、锁定万科优质资产，确保核心利益不受冲击。
但输血能不能救得了万科，仍取决于行业基本面。
2024年万科预计巨亏450亿，销售额同比暴跌34.6%，即便部分项目降价20%仍难回血。
深铁的211亿借款虽覆盖了短期债务（如7月到期的62.63亿元），但万科一年内到期债务，仍高达273.73亿。
当前万科现金短债比仅0.66，流动性危机并未根本解除。
更严峻的是，房地产销售端持续萎靡，2024年全国商品房销售面积下滑，万科造血能力恢复遥遥无期。
而且深铁自身也陷入亏损（2024年净亏334.61亿），这次救助更像“以时间换空间”的豪赌，赌的是政策宽松下，楼市能企稳回升。
至于舆论为什么对这件事不满，无非是没有做到“公平”二字。
深铁以低于LPR 76个基点的利率借款，普通民企很难获得同等支持，自然有人要说闲话了。
现在万科的命运，早已与行业兴衰深度捆绑，是某种意义上的“大而不能倒”
但到底会不会倒，现在还不好说。
当前购房者信心低迷、销售端持续失血，再多的借款也只是杯水车薪。
房地产“软着陆”需要销售回暖、债务重组和商业模式转型的多重配合，目前万科仅完成了“债务展期”这一环。
这种过度依赖外部输血的企业，最终仍需直面市场考验，恒大、融创的教训犹在眼前。
人力有时而穷，深铁能做到的极限，只是让万科成为“最后一个倒下的巨头”，而非真正逆天改命的赢家。
未来怎么办？只有天知道！
喜欢请关注，公众号：特例的猫
查看全文>>
个人觉得万科的问题已经不是万科自身能够化解的，而是涉及到两个层面，首先是深圳市财政收支是否有能力持续救助万科，直到万科走出泥潭，其次是国家对地产市场化出清的判断，是否调整对地产的政策。
看看深圳自身的情况：
一、深圳GDP情况
深圳的高增长持续到2003年达到全国的 2.65%，基本上就结束了，长期横盘震荡，2022年后，借着供应链转移和抢出口，再次增长，2024年达到2.73%。
2023年之后，深圳第三产业一枝独秀，GDP的增长高度依赖第三产业。
这是第三产业占GDP的比重情况，2004年达到38%，见底上行，2021年达到62.94%见顶，2023年为62.32%。
深圳作为改革开放前沿，早期依赖“三来一补”劳动密集型产业，2000年代后主动转向高新技术产业。2000年代后，深圳通过政策引导（如《深圳市城市总体规划20102020》）将电子信息产业作为主导，培育出华为、腾讯等科技巨头，工业增加值跃居全国首位。
2004年后，深圳第三产业内部结构从传统流通部门（批发零售、交通仓储）转向生产生活服务部门（金融、科技服务等），2006年深圳金融业因证券市场快速发展，增加值占第三产业比重从2004年的13.3%升至17.1%，成为拉动第三产业增长的核心动力。加入WTO和CEPA实施后，深圳加速与香港服务业对接，推动物流、会展、中介等新兴业态发展，2004年社会服务业增速达13.2%。
2008年，广东省在面临土地、环境等资源约束的背景下，由时任省委书记汪洋正式提出“腾笼换鸟”战略（又称“双转移战略”），旨在推动珠三角劳动密集型产业向粤东西北地区转移，同时吸引高端产业和人才向珠三角集聚。
2008年后，深圳鼓励企业将制造环节外迁，保留研发和总部功能，但过度依赖写字楼经济导致空置率上升和产业链断裂风险。
2008-2016年，约4万家企业外迁，部分配套企业流失影响产业链完整性（如华强北电子生态），同时期，深圳地产则高歌猛进。
2023年深圳重提“工业立市”，通过“工业上楼”（每年2000万㎡产业空间）平衡高端制造与中小企业的生存需求，避免“一刀切”式升级。
二、深圳国资情况
深圳市国资伴随着金融和地产的发展，资产也快速膨胀，2019年之前高增长，相比2008年增长了十倍，创造增长奇迹。
深圳市属国有企业利润在2020年1350.60亿，达到巅峰，然后快速下降，2023年为850.30亿。
2024年1-6月，因为受地产调控影响，深圳市国资的利润总额同比下降9成，后面就不再公布数据，预计持续下行中。
深圳国资除了利润断崖式下降外，还面临金融、地产杀估值，曾经高度膨胀的资产将快速崩塌，因此深圳国资是自身难保，救不了万科。
深圳成也第三产业，败也第三产业，金融和地产的泡沫挤干净之后，第三产业回归服务制造业的本质，深圳才能够重新走出来。
三、深圳财政情况
一般公共预算长期亏空，收入在2021年见顶后下行，支出却继续增长到2023年才见顶下行。
深圳市一般公共预算收入和税收收入在2021年见顶后震荡下行。
增值税2023年见顶，企业所得税2021年见顶，个人所得税2022年见顶。
政府性基金收入2021年见顶后断崖式下降，支出却依然在高位震荡。
长期来看，政府性基金收入盈余增长明显，有效贴补了一般公共预算收入的不足，也让深圳高度依赖土地财政，因此才会让鼎益丰模式大行其道十多年。
深圳的财政自给率，2024年还有83.27%。
2020年之后，深圳出口高增长，进口却没有对应增长，贸易战重创了深圳，但贸易战进入供应链转移阶段，深圳受益于供应链转移的清仓式出口和抢出口，出现不可持续的高增长。
深圳地方债余额2018年之后持续增长。
深圳财政收支目前勉强维持平衡，但这种趋势在收入快速下降，支出刚性增长之下，很快也将出现严重亏空，自身难保。
从以上信息判断，靠深圳市救不了万科，深圳不是万科一家地产企业需要深圳出手救，深投控万亿资产里，地产及地产相关的投资占大头，都需要救场，救不过来的。
目前，国家层面还在观望之中，估计要等到地产完成市场化出清才会调整政策。
个人觉得深圳应该断尾求生，果断斩断地产链，让坏账一直坏下去，等到国家政策面的调整，再考虑出手拯救。
查看全文>>
查看全文>>
万科这要成深圳国资委的放血三棱刃啊。
地方房地产与地方政府基本上属于狼狈为奸的合作，万科已经这吊样了，再加上未来三十年地产也没啥情况了，要么狠心挤脓疮，要么就一直放血。
怕就怕，万科这种情况，抓住不少领导的小黑料，甚至当初万科出海那套，有没有带小领导的资产出去，内保外贷有没有一条线上的蚂蚱？
包括大而不能倒的许主席，大概后果就是洗洗手套，互为共轭把柄，罚酒三杯都做不到，最后只能搞捂盖子，秘不发丧，万一掀桌子，冲了龙王庙就不好了。
房企、城投，就是个脏手套，最后大概率沦为擦屁股纸，接住所有雷，让干坏事的金蝉脱壳。然后密集判一批城投领导，边控房企领导甚至双规施工国企领导，算是对上下的交代，至于结果，甚至够呛能抓些金融耗子，毕竟耗子有可能吃的是灵山的灯油。
查看全文>>
看来大家没有明白这句话的意思，那就标黑重发一下：
即使地铁集团承受更大财务压力，这种极端事件都不可能发生，除非意外状况出现。
别怪我没有提醒哦。
———————————————————————
万科的历程极具故事性，将来若改编成商战小说，必定大卖。
我曾经讲过：
“如果万科被破产清算，就意味着最优质的房产企业的崩溃，巨额国有资产损失，混合所有制改革的一次挫折，我们房地产政策的失误，同时也意味着：
1. 决策及操作收购宝能集团所持万科股份的相关部门和相关领导；
2. 决策收购恒大所持股份并由某业以地块权益补偿的部门和领导；
3. 决策华润集团减持原持有的万科股份的部门和相关领导；
4. 决策由深圳地铁集团控股并不参与万科运营的相关领导；
5. 操作祝某胜出任万科集团总裁及CEO的相关人士及领导；
都会被追究相关责任。
所以我认为，即使地铁集团承受更大财务压力，这种极端事件都不可能发生，除非意外状况出现。”
在当年宝万之争中，争取再攀高峰者有之，计划功成身退者有之，企图火中取栗者有之，妄想巴蛇吞象者有之，不避浮云遮眼者有之，实话实说，没人能预料到今日的状况。
究其根源，还是那句话，问题在下头，根子在上头，我好久前就说过：
“中国房地产业走到今天，首先是由于330新政对楼市的疯狂刺激，其次是三条红线对房地产业的沉重打击，第三是许教授们的狂妄自大和赌徒心态。由此：
1. 地产企业包括某些国企，运营资金断裂，项目复工缓慢，部分保交无望，内外债主逼催，期望破产撒手；
2. 建设企业主要是国企，垫付资金高企，应收帐款无望，欠款欠薪众多，分包天天要钱，银行债息难偿；
3. 地方政府一直处于经济主业凋零状态，土地收入锐减，城投债息难偿，财政支出困难，失业人数上升，民怨抗议不断；
4. 金融机构几十年来首次面临借贷大幅萎缩，隐形坏帐巨大，资金流转缓慢，运营基础动摇，汇率风险上升；
我们不是没有相关专家，但是短期的、线性的、政治的硬性目标，很难用长期的、多维的、技术的调整手段实现。
我对于330新政本身以及之后的一系列政策措施一直是直言不晦的批评，今天再算旧账，于事无补，就不必重复了，只提出一些看法和主张：
1. 房地产行业短期难以复苏，原有调控全部收回，并增加一些鼓励性措施，新城改最终也只能消化一部分存量，三四线烂尾楼不能出清，政策预期要合理；
多说两句，房地产行业不是一个独立的行业，而是一个生态，与饮食业、零售业、交通业、通讯业类似，是国民经济基础设施，或者说支柱产业，而且又兼具了人民群众固定资产和资本财富的属性。
所以房地产业一定要健康平稳发展，不能停滞，不能贬值，否则一定会动摇国本。以前疯狂刺激一定会让它畸型发展，产生诸多问题，后来又沉重打击，打到的也是经济基础、产业生态、人民利益乃至金融稳定性，老子所说：治大国若烹小鲜，讲的不是易，是难，难上加难。
2. 建设市场资金周转、欠帐欠薪等问题，可以参照朱镕基同志化解三角债的经验，通过政府加市场的方式，注入资金，让部分烂尾楼盖起来，成为有价值的资产，同时坚决拆分中建等国有建设集团，该转型转型，该重组重组；
3. 地方政府要通过自有资产、专营权变卖保证基本运营及付息，成立新的省级资运公司注入资产，收购地债，择期上市，财政部不能置身事外，同时进行行政体制改革，事权交省，大幅裁减县、市机构编制；
4. 加快农村土地制度改革，对宅基地、自留地（山、林）确权，在政府监管和农会监督基础上，允许市场化交易，信息公开透明，在自愿入股基础成立省级农村资运公司，运营耕地、土地和自然资源；
5. 金融机构应正面坏帐现实，拨足准备，处置不良，继续降低存贷利率，提高流转和普惠，以购买国债方式向市场普遍增加流动性，改变以往对专项、国企、地方政府的贷款偏好；”
房地产产业，出清尚早，对于深圳市政府来说，流年不利，财政血崩，万科、华为、比亚迪…深不见底，大学、医院、地铁…嗷嗷待哺，深投控、深城投、前海控…回血无望，最应该做的是蝮蛇螫手，壮士解腕，这就不是经济层面能解决的问题了。
查看全文>>
查看全文>>
在前些天的股东大会上，万科新任董事会主席辛杰就有说道，改革化险工作正稳步推进，年内到期的公开债陆续完成兑付，但彻底化解风险仍需“以时间换空间”。
整2025一年来看，万科还面临着严峻的流动性挑战。
据DM查债通统计，全年万科共有16笔境内公开债到期或行权，存续本金规模合计326.4亿元；同期，该公司还有两笔境外债到期，存续本金规模约为36亿元。
据万科方面提供的数据，2025年前五个月，该公司完成新增融资和再融资合计341亿元，平均融资成本保持在3.4%低位。年初至今，万科已兑付了165亿元公开债务，年内已无到期境外债。
2025年下半年，万科还有八笔境内债需要兑付，存续本金总额约为197亿元。
在6月27日的股东大会上，万科方面亦给出了几种偿债方式：
实际上，多次对万科施以援手的深圳地铁的盈利与流动性水平也背负压力。
深圳地铁将万科纳入统计报表范围后，万科股权对应的投资收益成为深圳地铁历年利润波动的重要因素。
根据财报，2024年，由于万科录得归母净利润亏损约494.78亿元，深圳地铁的投资收益由正转负，亏损120.62亿元；且深圳地铁还对万科的股权投资计提了减值损失，该公司的归母净利润因此大幅亏损335.66亿元。
2025年一季度，万科的归母净利润仍录得约62.46亿元亏损，这导致深圳地铁的投资收益亏损15.90亿元，归母净利润亏损20.89亿元。
截至2025年3月末，深圳地铁持有货币资金约383.14亿元，较2024年末增加了83.66%；同期的短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为266.42亿元，较2024年末增加15.69%。这意味着面临短期债的深圳地铁或难以依靠自有资金援助万科。
不过，评级机构中诚信国际发布于5月29日的评级报告指出，深圳地铁对外部融资的依赖度较高。截至2025年3月末，深圳地铁的银行授信总额为 6099.50亿元，其中尚未使用的授信余额为4627.07亿元，备用流动性充足。
参考内容：
查看全文>>
当初为啥非要跟油条哥争股权，确实当时经营不错，那现在呢。其实经营困难也就房价跌了，能让一千万毕业生买房可破。也是恒大4000w年薪顾问当初的理论基础。恢复经济增速，就业率跟把大象装冰箱一样，都在到是什么做不了。
查看全文>>
看了一下万科一季度财报，营收同比降38.3%，净亏损62.5亿元，货币资金仅755亿元，但有息负债3658.7亿元。
2025年又是万科的偿债高峰年，年内到期及可回售境内外债券达217.6亿元，其中7月单月需偿还62.63亿元。
说白了就是，万科欠的钱，最近有一部分到期要还了，他拿不出来，只能借钱还贷。
有没有觉得很奇怪，房地产公司一般都是跟银行借钱或者发债券，怎么这会儿开始跟股东借钱了呢？
很简单呀，不知道你有没有那种公司破产的、欠了赌债的朋友，他们跟周围人借钱一般是借不到的，因为他们信用已经破产了，大家都知道借钱给你你还不上，谁还借啊？最后就只能找爹妈借，把爹妈的棺材本拿来还债，因为你们是利益共同体。
万科找银行和其他融资渠道融不到钱了，所以只能找爹妈（大股东深铁）要钱了呗。
想当年万科、万达可是中国响当当的房地产龙头啊，2018年以前，马云马化腾这帮互联网大佬吃饭都得坐王健林和潘石屹后面，不到10年过去，这些房地产公司咋连债都快还不上了呢？
08年之后，4万亿货币流向市场，银行积极地把钱借给房地产开发商，开发商拿去买地，盖楼，雇工，养活了建材供应商、建筑工人、经销商等整个产业链上下游的人，这些人有钱了，又去消费，买手机、买车、买房子，又养活了各个行业的原料供应商、工厂、销售、劳动者，这些人有钱了又去消费买房……形成良性循环。
08年之后房地产成为一台强劲的需求制造机，有了需求就有消费，有了消费就有生产，生产到消费转化的速度越快，创造的财富就越多，小张拿到5k元的工资，5k用来买了小李造的沙发，小李又用这5k买了小王造的电脑，小王又用收到的5k买了小赵造的手机……。5k转手3次，创造的财富就是沙发+电脑+手机的价值=15k，这就是周转快带来的财富效应。
和房地产类似的是外贸，我们通过把廉价的产品卖到海外赚到了财富，富了外贸商，也养活了工厂、劳动者、原材料厂商，他们赚到钱了也在国内消费，买房，又创造了大量财富。
房价兼顾刚需属性和投资属性，受到大家的追捧，于是房价水涨船高。
房地产开发商看见房价涨这么凶，抓紧时间扩张，玩命多盖楼。
但是房地产这个行业是一个低周转的行业，先买地、再盖楼、再把几百上千套房子卖出去，从拿地到卖完所有房子，短则2 3年，长则5 6年，收回款项后，把借的钱还了，用赚到的利润再拿地盖楼。
为了加快这个上述过程的速度，开发商想了两个办法。
一是跟银行借钱，我跟银行借了钱去买地，买完地我不急着去盖楼，我拿着地抵押给银行，再借一笔钱出来，去拿新的地，拿到地，再抵押，再拿地……这个过程中，盖楼也同步进行，但是施工队的款项可能就要拖一拖了，因为钱都拿去买地了。
盖完楼，把房子再抵押给银行，再借一笔钱出来，再去买地，同时还一部分施工队、原材料的款。
所以有很多买了房子甚至都住进去好几年的业主，迟迟拿不到房产证，因为房产证都被房地产开发商拿去抵押借钱了。
这个办法说白了就是，用一切已有的资产去抵押，玩命跟银行借钱，借了钱去拿地，这方法看似有很大风险，但是其实没什么毛病。
因为房价一直在涨，总有大量的人抢着买房子，房子总会卖出去，卖出去了就能覆盖这些债务。
第二个办法是跟业主借钱，也就是所谓的预付款和期房，预付款的本质就是开发商和业主借的无息贷款，借了你的钱拿去买地，还把你的房子拿去抵押贷款，还把你房子下面的土地也拿去抵押贷款，业主看似是买了房子，其实只有房子的使用权。
通过上述两个办法，房地产公司的生意像滚雪球一样越滚越大，房价也越涨越高，但是这个游戏总有玩不下去的一天，为什么呢？
房价上涨需要不断有人接盘，普通人月入5000的时候，房价5000一平，大家都抢着上车。
随着外贸、房地产拉动的财富效应，普通人的收入也在涨，但是社会整体财富的高速增长却只有很小一部分流到了普通劳动者的手里。
根据招商银行2022年报，千万级以上的富人，占比0.07%，持有31.28%的财富，人均资产金额为2813.38万元； 50万元以上、1000万以下的中产，占比2.18%，持有50.10%的财富，人均资产金额为151.53万元； 50万元以下的普通人，占比97.75%，持有的财富仅有18.62%，人均资产金额仅为1.25万元。
经过10年的告诉发展，普通人工资从5000涨到了6000，但是房价却从5000一平涨到了2w一平，普通人背上的债务越来越多，开始出现大量的，即使背上一生的债务也还不起房贷的人，这些人的买房需求被实质上消灭了。
那些背上20年放贷承受高昂房价的人，他们未来20年的劳动收入成为了开发商海量债务的实际承担者。
没关系，只要房地产开发商不要再借新债了，老老实实把房子盖好，从这些负债20年的欠债者手里把钱拿来，还了银行的债务，问题就简单了，只要等这代人老老实实工作20年，把社会积攒的债务全部堵上就完事了。
2016年的时候我和一个朋友讨论过这个话题，上述的结论是我们最终讨论的结果，我们认为没有比这更黑暗的结局了，因为最终还债的这代人就是当时即将进入青壮年，买房上车的我们这代人。牺牲一代人去抵消国家告诉发展的代价，这是多么悲哀的事情。
但是现实告诉了我，很多时候我以为是刚开始，实际上已经是巅峰了，就像03年的国足。
这个世界总是会向大多数人难以想象的方向走去。
2019年，疫情来了，3年过去，大家走出钢筋混凝土铸就的堡垒，满心欢喜以为好日子要来了，现实却与想象不同。
外需方面，疫情之后全球整体经济下行，消费能力降低，同时中美关系恶化，贸易战、关税战、技术战，外部市场在逐渐收紧，做外贸的没钱了，供应外需的国内工厂和劳动者也没钱了。
内需在这3年里压缩到极致了，过去攒到钱的企业把现金流耗得差不多了，3年没什么订单，但又不甘心倒闭，就只能把之前赚到的钱拿出来继续维持开张，同时尽量减少人力开支，于是裁员降薪。
劳动者三年没什么稳定的收入，积蓄也不断消耗，再叠加上企业裁员降薪，收入没了、少了，就没钱消费了。消费差了，企业商品卖不出去了，加剧降薪裁员，陷入恶性循环。
越来越多的失业的降薪的劳动者、破产的老板，这些人曾经是背负20年贷款的主力，现在他们没有现金流了，逐渐开始断供，还不起放贷了。
同时刚刚进入职场的95后，00后，本来要成为新的债务承担者的，他们找不到工作，看不到升职加薪的希望，于是也不愿意买房背上债务了。
于是房地产开发商就倒霉了，一部分预售的房子，拿不到尾款了，另一方面，之前玩命拿了那么多地，都铺开摊子盖房子了，原计划2025年2w一平卖给00后和95后10w套（举例而已，并非真实数据），结果真到了2025年，就卖出去5w套，价格也降到了1.5w。
更可怕的是，在房价上涨的时代，地价也水涨船高，也就导致房价必须维持高位，才能覆盖开发商的成本，房价一旦下跌，对于开发商来说就是卖一套亏一套。
开发商预期的收入越来越少，但是欠银行的债务可不会跟着减少，疫情之后又过3年到了2025年，到期的债务越来越多，像万科、万达这些当年摊子铺的最大的开发商，最先开始扛不住了。
下一步就会演变成和地方债务类似的问题，详情见我另一篇文章：
债务这个东西很神奇，成也萧何败也萧何，他能把海量的未来财富提前透支到当下来，投入生产和消费的循环就能为整个社会创造海量财富。
但如果不能持续保持增长，就意味着没有未来，那透支来的财富就失去了价值，但债务却是要还的，当初用债务发展地有多爽，现在衰退萧条就有多难受。
解决之道也有：
治标就是继续放水，借新债还旧债务，把问题拖到未来去解决，相信后人的智慧。
治本就是两招，第一，重新分蛋糕，把过去增长创造的财富重新分配，提高劳动者的比例。第二，打开新的市场，外部市场也好，内部市场也罢。
解决之道详细介绍参考下述回答最后一部分：
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
查看全文>>
